சீனாவில் ரியல் எஸ்டேட் தொழிலும் குடியிருப்பு பிரச்சினைகளும்:

 

உலக அரங்கில் சீனா-7

அ.பாக்கியம்.

 

சீனாவில் சேரிகள் உருவாகாமல் நகர்ப்புறங்கள் எவ்வாறு கட்டமைக்கப்பட்டது என்பதை இதற்கு முந்தைய கட்டுரைகளில் எழுதி இருந்தேன். குடியிருப்பு பிரச்சினைகள் என்பது சேரிகள் உருவாகாமல் தடுப்பது மட்டுமல்ல. 140 கோடிக்கு மேல் மக்கள் தொகை கொண்ட ஒரு நாட்டில், அனைவருக்கும் அனைத்து வசதிகளும் கிடைக்க வேண்டும் என்ற பொதுவுடமை கொள்கையை ஏற்றுக் கொண்ட,  கம்யூனிஸ்ட் கட்சி தலைமை தாங்கக்கூடிய ஒரு நாட்டில், குடியிருப்பு பிரச்சினைகளை தீர்ப்பது மிகப்பெரிய சவாலான செயல்.

முதலாளித்து நாடுகளைப் போல் வலுத்தவன் வாழட்டும் என்ற வழியை கடைப்பிடிக்க முடியாது. எனவே சீர்திருத்த காலத்திற்குப் பிறகு குடியிருப்பு கட்டுமானங்களில் பெரும் சீர்திருத்தங்களை ஏற்படுத்த வேண்டிய சூழல் உருவாகியது. இந்த வகையில் தான் ரியல் எஸ்டேட் முறைகளை சீர்திருத்த காலத்திற்குப் பிறகு சீன அரசாங்கம் கையாள துவங்கியது.

1949 ஆம் ஆண்டு வெகுமக்கள் புரட்சி மூலம் சீனக் கம்யூனிஸ்ட் கட்சி மாசேதுங் தலைமையில் வெற்றி பெற்று சீன மக்கள் குடியரசை நிறுவினார்கள். சீன மக்கள் குடியரசை நிறுவிய காலத்தில் சீனா உலகிலேயே மிகவும் ஏழ்மையான நாடாக இருந்தது.1950ம் ஆண்டுகளில் மொத்த உள்நாட்டு உற்பத்தியில் தனிநபர் சராசரி வருவாயை கணக்கிடும் பொழுது சீனாவிற்கு கீழே 10 நாடுகள் மட்டுமே இருந்தது. உலகின் பின்தங்கிய நாடுகளில் ஒன்றாக சீனா காணப்பட்டது. அன்றைய காலகட்டத்தில் 52.2 கோடி சீன மக்கள் தொகையில் 11% மட்டுமே நகர்ப்புறங்களில் வாழ்ந்தார்கள்.

புரட்சிக்குப் பிறகு கம்யூனிஸ்ட் கட்சி தலைமையிலான அரசு எடுத்த முயற்சியின் விளைவாக தொழில் வளர்ச்சி பெருகியது. நகரங்களும் வேகமாக வளர்ந்தனர். ஆனாலும் சீன மக்களின் தேவைகளை பூர்த்தி செய்யக்கூடிய முறையில் வளர்ச்சி வேண்டும் என்பதால் முன்னேற்றகரமான மாற்றங்களுக்கு புதிய திட்டங்கள் உருவாக்கப்பட்டது.

1978ம் ஆண்டு டெங் சியோ பிங் தலைமையில் சீர்திருத்த கொள்கையும், திறந்த வெளி கொள்கையும் (open door policy) கொண்டுவரப் பட்டது. இதன் விளைவாக கிராமப்புறங்களிலிருந்து நகர்ப்புறங்களுக்கு இடம்பெயர்வது ஒரு நிலையான சமூக நிகழ்வாக மாறியது.

சீன மக்கள் தொகையில் 2022 ஆம் ஆண்டு நகர்ப்புற மக்கள் தொகை 92.1 கோடியாக உயர்ந்தது. இது மொத்த மக்கள் தொகையில் 65% ஆகும். வளர்ந்து மற்றும் வளரும் சில நாடுகளை ஒப்பிடும்பொழுது சதவிகித அடிப்படையில் சீனாவின் நகர்ப்புற மக்கள் தொகை குறைவாக இருந்தாலும் எண்ணிக்கை அடிப்படையில் பல நாடுகளை விட அதிகமாகும். உதாரணமாக 2022-ல் ஜப்பான் மக்கள் தொகை 12.5 கோடி ஆகும். இங்கு நகர்ப்புற மக்கள் தொகை 92 சதவீதம். சதவீத அடிப்படையில் அதிகமாக இருந்தாலும் நகர் புறத்தில் வாழக்கூடியவர்கள் 10 கோடி மட்டுமே. இதே போன்றுதான் வேறு சில நாடுகளையும் ஒப்பிட முடியும்.

நகர்ப்புற மக்கள் தொகை மட்டுமல்ல நகரங்களின் எண்ணிக்கையும் சீனாவில் வேகமாக வளர்ந்தது. 2000-மாவது ஆண்டில் 10 லட்சத்துக்கு அதிகமான மக்கள் தொகை கொண்ட நகரங்கள் 90 என்பதிலிருந்து 2020 ஆம் ஆண்டு 167 ஆக உயர்ந்தது. அதே நேரத்தில் 10 லட்சத்திற்கும் குறைவான மக்கள் தொகை கொண்ட சிறிய நகரங்கள் 172 ல் இருந்து 130 ஆக குறைந்தது. இடப்பெயர்வின் விளைவு வெளிப்படையாக தெரிந்தது.

1949க்கு பிறகு எடுக்கப்பட்ட முயற்சிகளும் சீர்திருத்தங்களும் முக்கியமானது. சீன மக்கள் குடியரசை நிறுவியவுடன் நகர்ப்புற நிலங்கள் அனைத்தும் தேசிய மயமாக்கப்பட்டது. வேறு எந்த முதலாளித்து நாட்டிலும் இதை நினைத்துக் கூட பார்க்க முடியாது. 1980 ஆம் ஆண்டுகளுக்கு முன்பு நகர்ப்புறத்தில் வாழக்கூடிய 75 சதமான குடும்பங்கள் சீன அரசால் நிர்வகிக்கப்பட்ட பொது வாடகை வீட்டில் வசித்து வந்தனர். 1980 ஆம் ஆண்டுகளுக்குப் பிறகு இதில் மாற்றங்கள் ஏற்பட்டது. அப்போது அரசு நிறுவனங்கள், அரசுக்கு சொந்தமான நிறுவனங்கள் போன்றவற்றால் வீடுகள் கட்டப்பட்டு நிர்வகிக்கப்பட்டன.

1992 ஆம் ஆண்டுக்குப் பிறகு சீனாவில் சோசலிச சந்தை பொருளாதாரம் நிறுவப்பட்டது. சந்தை பொருளாதாரம் என்பது முதலாளித்து நாடுகளில்  சந்தை தான் அனைத்தையும் தீர்மானிக்க கூடியதாக இருக்கும். சீனாவின் வளர்ச்சிக்கு சந்தையின் பங்கு தேவையாக இருந்தது. அதே நேரத்தில் அது அனைத்தையும் தீர்மானிக்க கூடியதாக இருக்கக் கூடாது. பரந்து பட்ட மக்களின் வளர்ச்சிக்கு உதவ வேண்டும் என்ற அடிப்படையில் தான் கட்டுப்பாட்டுக்குட்பட்ட சோசலிச சந்தை பொருளாதார என்பது அறிமுகப்படுத்தப்பட்டது. 1979 ம் ஆண்டு டெங் ஷியோ பிங் "சோசலிசத்தின் கீழ் எங்களால் ஒரு சந்தை பொருளாதாரத்தை வளர்க்க முடியும்"என்று கூறியதை இங்கு நினைவு கொள்ளத்தக்கது.

சீர்திருத்த கொள்கை அமுலாக்கத்தின் விளைவாக இடப்பெயர்வில் ஏற்பட்ட மாற்றம், நகர்ப்புற வளர்ச்சி, தொழிற்சாலை பெருக்கம் ஆகியவற்றை எதிர்கொள்ளக்கூடிய முறையில் சீன அரசாங்கம் ரியல் எஸ்டேட் தொழிலை மேம்படுத்த முடிவு செய்தது. இதுவரை சீனாவில் பொது நிறுவனங்கள், அரசு நிறுவனங்கள மட்டுமே  நிர்வகித்து வந்த கட்டுமானத்துறையில், தனிநபர் முதலீடுகளையும் அனுமதித்தது.இந்த புதிய கொள்கை வீட்டு வளர்ச்சிக்கான சந்தையை விரிவாக்கியது. 1997ல் "மொத்த சமூக நிலையான சொத்து முதலீட்டில்"  ரியல் எஸ்டேட் வளர்ச்சியின் பங்கு 9.64% இருந்தது. நகர்ப்புறங் களில் வீட்டுச் சந்தை படிப்படியாக உயர்ந்து குடியிருப்பவர்களின் வாழ்க்கை நிலைமைகள் கணிசமான அளவு மேம்பட்டது. இதனால் தனி நபர்களுக்கான வீட்டின் அளவு அதிகமாகியது.1978- ல் கட்டுமான பகுதியில் தனிநபர் வீட்டின் அளவு 6.7 சதுர மீட்டரிலிருந்து 1997 ல் 17.8 சதுர மீட்டராக உயர்ந்தது.

1992 ஆம் ஆண்டுக்கு பிறகு ரியல் எஸ்டேட் துறையில் தனியார் மூலதனம் விரைவாக அதிகரித்தது. 1993 சீனாவில் 505 தனியார் கட்டுமான நிறுவனங்கள் மட்டுமே இருந்தது. 2001 ஆம் ஆண்டு 18, 259 கட்டுமான நிறுவனங்களும், 2021 ஆம் ஆண்டு 1,22,000 ஆயிரம் கட்டுமான நிறுவனங்களும் இருந்தது. கட்டுமான நிறுவனங்களின் எண்ணிக்கை அதிகரிப்பது போல் கட்டுமான பிரிவில் தனியார் முதலீடு அதிகமாகியது. 2021 ஆம் ஆண்டின் கணக்குப்படி கட்டுமான முதலீட்டில் மொத்த மதிப்பில் 86 சதவீதம் தனியார் முதலீடாக இருந்தது. தனியார் முதலீட்டு நிறுவனங்களில் மட்டும் மொத்த கட்டுமான பணியில் ஈடுபடுவோரில் 89.6%இருந்தனர்.

 1953 ஆம் ஆண்டு முதல் கிராமப்புற நில உடமை என்பது கூட்டாகவே      ( collective) இருந்தது. அதே சமயம் நகர்ப்புற நில உடமை பொதுவில் இருந்தது. 1990ம் ஆண்டுகளில் உள்ளூர் அரசாங்கங்கள் நிலத்தை பயன்படுத்து வதற்கான உரிமையை தகுதி வாய்ந்த நிறுவனங்களுக்கு பரிமாற்றம் (lease) செய்யும் கொள்கையை அறிமுகப்படுத்தினார்கள். இந்த நில பரிமாற்றம் மூலம் வருகின்ற வருமானம் நிலம் தொடர்பான வரிகள் ஆகியவற்றை நில நிதி (land finance)  என்று தனியாக பராமரிக்கப்பட்டது இதன் மூலம் உள்ளூர் அரசாங்கங்களுக்கு பெரும் வருவாய் கிடைத்தது. 2018 ஆம் ஆண்டு உள்ளூர் அரசாங்கங்களில் பொது பட்ஜெட் வருவாயில் இந்த வருமானம் மட்டும் 89 சதவீதமாகும்

இந்த நிதியை உள்ளூர் அரசாங்கங்கள் உள்கட்டமைப்பிலும், பொது சேவைகளை மேம்படுத்துவதற்கும், சாலைகள், மருத்துவமனைகள், பள்ளிகள் போன்ற நகர்ப்புற கட்டுமான பணிகளுக்கு செலவு செய்தது. இதனால் இதனால் புறநகர் பகுதிகள் புதிய  நகரங்களாக   மாறியது. நகர்ப்புற கட்டுமானம் விரிவடையும் போது நிலத்தின் மதிப்பும் உயர்கிறது. வீட்டு சந்தையியும் விரிவடைகிறது.

இதன் பயனாக சீனாவில் நகர்ப்புறத்தில் வீட்டு உரிமையாளர்களின் (நமது ஊரில் சொந்த வீட்டுக்காரர்கள் என்று கூறுவார்கள்)  விகிதம் 96 சதவீதமாக உயர்ந்தது. மற்ற நாடுகளை விட இது அதிகம் என்பதை காண வேண்டும். 2019-ல் அமெரிக்காவில் 64.2%, ஜப்பானில் 61.9 என்ற அளவில் தான் வீட்டு உரிமையாளர் விகிதம் இருந்தது. இரு நாடுகளுடன் ஒப்பிடும்போது சீனாவின் விகிதம் மிக அதிகமாகும். பிரேசில் நாட்டில் 72.5, தென் ஆப்பிரிக்காவில் 69 சதவீதம் என்ற அளவில் இது இருக்கிறது. சீனாவில் வீடு வைத்திருக்கக்கூடிய குடும்பங்களில் 58.4 சதவீதம் பேர் ஒரு சொத்தையும், 31 சதவீதம் பேர் இரண்டு சொத்துக்களையும், 10.5% பேர் மூன்று அல்லது அதற்கு மேற்பட்ட சொத்துக்களையும் வைத்துள்ளனர். மக்கள் பெரிய நகரங்களில் குடியேறுவதால் சிறிய, நடுத்தர நகரங்களில் வீடுகள் காலியாக உள்ளது. 2022 ஆம் ஆண்டு கணக்கின்படி சிறிய நடுத்தர நகரங்களில் வீடுகளின் காலி விகிதம் 12 சதமாக இருந்தது.

2008 ஆம் ஆண்டு உலகம் முழுவதும் பொருளாதார மந்த நிலை ஏற்பட்டது. ரியல் எஸ்டேட் தொழில் மிகப் பெரும்  சரிவை எதிர்கொண்டது. சீன அரசாங்கம் சரிவிலிருந்து மீள்வதற்கும், மேலும் பாதிப்பை ஏற்படுத்தாமல் இருக்க, துரிதமான நடவடிக்கைகளை எடுத்தது. இக்காலத்தில் குறைந்த மற்றும் நடுத்தர வருமானம் கொண்டவர்களுக்காக மானிய தொகையின் மூலமாக வீடுகளை கட்டிக் கொடுத்தது. ரியல் எஸ்டேட் நிறுவனங்களை ஒழுங்குபடுத்துவதற்கான புதிய விதிமுறைகளை உருவாக்கி அமலாக்கியது. இதனால் சீனாவின் வீட்டு சந்தைக்கான வளர்ச்சி குறைந்தாலும் வீழ்ச்சி அடையவில்லை.

ரியல் எஸ்டேட் தொழிலில் நெருக்கடிகள் அதிகரிக்காமல் இருப்பதற்கும், ஏற்பட்ட நெருக்கடிகளில் இருந்து வெளிவருவதற்கும், சீன அரசாங்கம் தொடர்ந்து முயற்சிகளை மேற்கொண்டு வருகிறது. 2020 ஆகஸ்ட் மாதம் சீன அரசாங்கம் ரியல் எஸ்டேட் நிறுவனங்களுக்கு "மூன்று சிவப்பு கோடுகள்"என்ற விதிகளை உருவாக்கியது. இந்த அறிவிப்புகளை செய்த பொழுதுதான் சீன அரசாங்கம் தனியார் கம்பெனிகளை வேட்டையாடுகிறது என்றும்,பெரும் நிறுவனங்கள் ஓட்டம் எடுக்கின்றன என்றும், உலகம் முழுவதும் ஊடகங்கள் வழக்கம் போல் சீனாவிற்கு எதிரான எதிர்ப்பை சொரிந்து கொண்டார்கள்.

ரியல் எஸ்டேட் நிறுவனங்களை ஒழுங்குபடுத்தவும் அவை 2008 ஆம் ஆண்டு போல் நெருக்கடிக்குள் விழாமல் இருக்கவும், பொதுமக்களை பாதுகாக்கவும் இந்த விதிகள் அறிமுகப்படுத்தப்பட்டது. ரியல் எஸ்டேட் துறையில் ஒரு நிலையான வளர்ச்சியை காண வேண்டும் என்பதுதான் இந்த விதிமுறை அறிவிப்பின் நோக்கமாகும். விதிமுறைகளை கடைபிடிக்கும் நிறுவனங்களுக்கு புதிய கடன்கள் வழங்கப்படும். 2023 ஆம் ஆண்டுக்குள் அனைத்து ரியல் எஸ்டேட் நிறுவனங்களும் தங்களது நிதி முறைகளை மறுசீரமைத்துக் கொள்ள வேண்டும் என்று அறிவித்தது. அனைத்தையும் சந்தை தான் தீர்மானிக்கும் என்ற முதலாளித்துவ அமைப்பின்படி சீன அரசாங்கம் சோசலிச சந்தை பொருளாதாரத்தை நடத்த தயாராக இல்லை.ஆகவே தான் உரிய காலத்தில் தலையிட்டது.

சீனாவில் ரியல் எஸ்டேட் நிறுவனங்களில் இரண்டாவது பெரிய நிறுவனம் எவர்கிராண்டே நிறுவனமாகும். உலகில் உள்ள 500 பெரிய நிறுவனங்களில் இது 122 வது இடத்தில் உள்ளது. இந்த நிறுவனம் தனது கடனை திருப்பி செலுத்த முடியாமல் தத்தளித்தது. எனவே சீன அரசாங்கம் இதற்கான கடன் கொடுப்பதை நிறுத்தி, இருக்கும் வீடுகளை விற்பனை செய்து நிறுவனத்தின் விதிமுறைகளை ஒழுங்குபடுத்தும் முயற்சிகளை மேற்கொண் டது. அரசு அறிவித்த மூன்று சிவப்பு கோடு விதிகளை 70% இந்த நிறுவனம் மீறி உள்ளது.

ஹேனான் மாகாண அரசாங்கம் எவர்கிராண்டே நிறுவனத்தின் கட்டி விற்கப்பட முடியாமல் இருந்த ஆயிரக்கணக்கான அடுக்குமாடி குடியிருப்பு களை, வாங்கி குறைந்த வருமானம் உடையவர்களுக்கு விநியோகம் செய்வது. இது போன்று பல உள்ளூர் அரசாங்கங்கள் வீடுகளை வாங்கியது. இத்துடன் மட்டுமல்ல இந்த நிறுவனத்தின் ரீதியினை ஒழுங்குபடுத்த சுமார் 8 மாநிலங்களில் எவர்கிராண்ட் நிறுவனம் வீடு கட்டுவதற்கு முன்பு வாங்கப்படும் முன் விற்பனை வருவாயை தனியான பாதுகாப்பு கணக்குகளில் வைக்குமாறு உத்தரவிட்டது.

எனவே ரியல் எஸ்டேட் தொழில் நிறுவனங்கள் திவாலாவதையும் தடுத்து, ஊக வணிகம் என்ற பெயரால் அதிக விலை ஏற்றத்தையும் தடுக்கும் பணியினை அரசு தலையிட்டதனால் ரியல் எஸ்டேட் நெருக்கடியிலிருந்து சீனா தப்பித்தது.  இந்த நடவடிக்கையில் இறங்கும் போது தான் ஜனாதிபதி ஜி ஜின்பிங் "வீடுகள் வாழ்வதற்கானது ஊக வணிகத்திற்கானது அல்ல" என்று கூறினார்.

சீன அரசாங்கம் இளைய தலைமுறைக்கும், குறைந்த வருமானம் உடையவர்களுக்கும் வீட்டு வசதிகள் கிடைப்பதை உத்திரவாதப்படுத்தியது. சமூக வீட்டு வசதி மேம்பாட்டு கொள்கைகளை தொடர்ச்சியாக செயல்படுத்தி வருகிறது. புஜ்ஜியான் மாகாணத்தில் அரசாங்கம் ஒரு சிறு நகரில் மட்டும் 4000 அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளை 45 சதவீதம் விலையை குறைத்து இளைய தலைமுறைக்கு கொடுத்துள்ளது. பொதுவாக சீன அரசாங்கம் 1922 ஆம் ஆண்டு 40 முக்கிய நகரங்களில் 65 லட்சம் புதிய குறைந்த விலை வீடுகளை வழங்கி உள்ளது. பெய்ஜிங் மற்றும் ஷாங்காய் நகரில் 2021 ஆம் ஆண்டில் 20 லட்சம் இளைஞர்களுக்கு 10 லட்சத்திற்கு மேற்பட்ட வீடுகளை கொடுத்துள்ளது.

2022 ஆம் ஆண்டுகளில் அரசு ரியல் எஸ்டேட் துறைக்கு பொருளாதார ஊக்கத்தை வழங்கியது. சில விதிகளை தளர்த்துவது, காலஅவகாசம் கொடுப்பது, நிலுவையில் உள்ள அடமானங்களுக்காக சலுகைகள் அளிப்பது, அடமான வட்டியை குறைப்பது போன்ற முறைகளில் ரியல் எஸ்டேட் தொழிலை ஒழுங்குபடுத்தினார்கள்.

சீனாவில் மக்களின் வீடுகளை கட்டுவதற்கு விதவிதமான கட்டடக் கலைகள் உருவாவது போன்றவற்றில் தனியார் நிறுவனங்கள் அனுமதிக்கப்படுகிறது. அதே நேரத்தில் இந்த நிறுவனங்கள் சந்தையை பயன்படுத்தி மக்களை சூறையாடுவதற்கு சீன அரசாங்கத்தின் சோசலிச சந்தை பொருளாதாரம்  அனுமதிப்பது இல்லை

உலகில் ஏற்படக்கூடிய பொருளாதார நெருக்கடிகளில் இருந்து தன் மக்களை பாதுகாத்துக் கொள்வதற்காக உள்ளூர் சந்தைகளை சீனா பலமாக வைத்துக் கொள்வதில் அதிக கவனம் செலுத்திக் கொண்டே இருக்கிறது. இதற்கான வழியில் தான் இரட்டை சுழற்சி முறை (double circulation) போன்ற  திட்டங்களை அறிமுகப்படுத்தியுள்ளது. அடுத்தடுத்து சீனாவின் பொருளாதார வளர்ச்சியில் தனியார் துறையின் பங்களிப்பை பற்றி படிக்கிற பொழுது மேலும் பல விஷயங்களை புரிந்து கொள்ளலாம்.

கம்யூனிஸ்ட் கட்சி மக்களோடு தொடர்பு, நவீன தன்மைகளை உள்வாங்கிக் கொள்வது, தன்னை தகவமைத்துக் கொள்வது, திறமையான வர்களை அமைப்பின் பொறுப்புக்குள் பயிற்சி கொடுத்து மேம்படுத்துவது, அரசியல் சித்தாந்தங்களில் பிடிப்புகள் ஏற்படுத்துவது போன்ற முறையில் உருவாக்கப்பட்டுள்ளதால் சீன கம்யூனிஸ்ட் கட்சி அனைத்து விதமான புதிய முயற்சிகளையும் செய்து கொண்டிருக்கிறது அதில் வெற்றியும் பெறுகி றார்கள். சீன கம்யூனிஸ்ட் கட்சி வெளியிட்ட what you know about Chinese communist party என்ற புத்தகத்தில் "நாங்கள் புதிய முடிவுகளை எடுப்பதற்கு என்றுமே தயங்கியது இல்லை. எடுத்த முடிவுகள் தவறு என்றால் உடனே ஏற்றுக் கொண்டு அதை மாற்றிக் கொள்வதற்கும் தயங்கியது இல்லை" என்று எழுதியிருந்தது. இந்த முயற்சிகள் தான் சீனாவை சிகரத்திற்கு கொண்டு செல்கிறது.

அ.பாக்கியம்.